A társasház szabályozása: kötelező, funkció, természet és végrehajthatóság

A társasházszabályzat egy olyan struktúra alapszabálya, amely az épület közös részeinek adminisztrációját és karbantartását szolgálja.

A társasház szabályozása: kötelező, funkció, természet és végrehajthatóság

A szabályozás fogalma

L 'art. 1138, első bekezdés, c. így szól: ha egy épületben a társasházak száma több mint tíz, akkor szabályozást kell létrehozni, amely tartalmazza a közös dolgok használatára és a kiadások elosztására vonatkozó szabályokat, az egyes lakástulajdonosok jogai és kötelezettségei, valamint az épület díszítésének és az adminisztrációval kapcsolatos szabályok.

Regolamento

Nincs egyetlen meghatározás a szabályozásról a társasház, sem a társasház reformja nem adott konkrét hozzájárulást az ügyben.
Néhány tudós azt állítják, hogy a szabályozás olyan, mint a társasházon belüli törvény, mások olyan értelmezést javasolnak, amely jobban ragaszkodik a dokumentum normatív diktálásához (ebben az esetben, ahogyan azt egy állásfoglalás látja), amely tartalmazza a közös részek használatára vonatkozó szabályokat.
Az utóbbi definíció nem veszi figyelembe, hogy a rendelet c.d. szerződéses (amelyet később tárgyalunk) tartalmazhatnak olyan szabályokat is, amelyek hatással lehetnek a kizárólagos tulajdonra.
A Legfelsőbb BíróságEhelyett a társasházszabályzat, amely a származási és képzési eljárás, és ezért, még akkor is, ha szerződéses jellegű, úgy van kialakítva, hogy a társasház-közösség egyfajta alapszabályának a sajátos funkciójához viszonyul, mint olyan cselekményt, amelynek célja: e közösség valamennyi tagja számára jogilag kötelező erejű szabályokkal, egy fogalmi szempontból egyedülálló többszubjektív kapcsolattal, és nemcsak a közösség számára, hanem különösen az egyéni társasházak számára kötelezettségek és jogok forrásaként működik (Cass. 1995. november 29. n. 12342).
Mindenesetre függetlenül a szabályozás definíciójától a leginkább egyetértésben a rögzített pont az, hogy egy társasházban, ahol legalább tizenegy résztvevő van, szabályozást kell készíteni.

A rendelet funkciója

E rendelet fő funkciója a közös dolgok használatának szabályozása, a költségek elosztásának kritériumai megadása (a szabályzathoz csatolni kell a táblázatokhoz), meg kell határozni az épület dekorációjának és a közös dolog adminisztrációjához kapcsolódó szabályokat.
Kevés, egyszerű, példák tisztázzák a normatív diktátum terjedelmét.
A szabályozás szabályozhatja aa parkoló használata az átfutási felhasználási kritérium alapján közösen kell jeleznie, hogyan az egyéni kiadások elosztása a cikkek által előírt felosztási kritériumoknak megfelelően A Polgári Törvénykönyv 1123, 1124, 1126. §-a az épület dekorációjának védelme érdekében a közgyűlés és / vagy igazgató véleménye alapján a plakkok és hasonlók kiadását teszi lehetővé, és végül a törvény által már megjelölteken kívül további szabályozást is megállapíthat. az ülés megtartásának módszereiről vagy a társasházak tanácsának létrehozásáról. Ezzel kapcsolatban kötelező és működőképes.
Hogyan juthatunk el a edzés a társasház-szabályozás?

A rendelet kialakításának eljárása

Ez a téma bemutatja nekünk a témát a rendelet jellege.
Az ingatlankomplexumokban több mint tíz résztvevő (de ez nem ritka, még a legkisebbek is) általában az építő, aki az egyetlen ingatlanegység eladásakor a társasház-szabályozást az értékesítési okiratba helyezi.
Ezt a rendeletet mondják szerződéses (vagy tárgyalás), amint azt az összes társasház elfogadta és aláírta.
Ez megtörténhet hogy a gyártó nem foglalja bele a szerződésekbe, és hogy a társasházaknak a közgyűlésen kell szavazniuk. Ilyen körülmények között minden társasház kezdeményezheti a meglévő szabályozás kiképzését és / vagy felülvizsgálatát.art. 1138, második bekezdés, c.). Ez az ÚGYNEVEZETT egy gyülekezési természet szabályozása hogy érvényes legyen, jelentést kell tennie azokról a résztvevők többségi szavazásáról, akik legalább 500 ezreddarabot képviselnek.

Regolamento condominiale

végül ha nem lehetséges rendelet létrehozása a közgyűlésen minden egyes társasház fellebbezést nyújthat be az Igazságügyi Hatósághoz, hogy ugyanaz legyen az általa biztosított. Ez a helyzet a c.d. bírósági rendezés ezt csak olyan társasházakban lehet elfogadni, ahol kötelező (őket a Trib. di Trapani 2008. február 28-án).
Ebben a tanításban nincs egységes álláspont ebben a kérdésben. A rendelet igazságügyi képzését lásd: Rezzonico, Társasházi kézikönyv, IlSole24Ore, 2008, Branca ellen, Közösségi társasház az épületekbenZanichelli, 1982.
A háromféle szabályozás közötti különbség ez nem csak névleges, hanem kiterjeszthető a tartalomra is.
Így, míg a szabályozás részvényesek és ez bírósági tartalmazhatnak olyan szabályokat, amelyek kizárólag a művészet tartalmának végrehajtására irányulnak. 1138, első bekezdés, c.c. szerződéses - valójában a társasház valamennyi résztvevője közötti tárgyalási megállapodás - korlátozhatja az egyes társasházak kizárólagos tulajdonjogait.
Például: csak a rendelet c.d. szerződés megtilthatja az ingatlanegységek használatát tanulmányozásra, laboratóriumra stb. Ez puszta kar, és nem kötelesség.
Pontosan a tilalmakkal kapcsolatban la társasház reform újdonságot tervezett, amely sok mindent megvitatott, és végül úgy tűnik, hogy csak az összeszerelési szabályoknak tekinthető érvényesnek.
Beszélünk a az új ötödik bekezdés. 1138 c.c. akinek a fejében a rendelet szabályai nem tilthatják meg a háziállatok birtoklását vagy tartását.
De a szerződéses szabályozás ez minden tekintetben megfelel a gyülekezési természetnek.
Ez azt jelenti tárgyalási rendelet tartalmazhat olyan záradékokat is, amelyek pusztán a fent említett művészetet valósítják meg. 1138 c.c. Ennek azonnali hatása van gyakorlati szempontból a rendelet módosításához szükséges többség tekintetében.
Amint azt a helyesen megfigyelte Legfelsőbb Semmítőszékvalójában a szabályok szerződéses jellegének meghatározása kizárólag olyan kikötések, amelyek korlátozzák a társasházak kizárólagos tulajdonságokra vonatkozó jogait (tilalom az ingatlan radiológiai vizsgálathoz, körhöz stb.) vagy közösek (a lépcsők, udvarok stb. használatának korlátai). ), vagy azok a záradékok, amelyek bizonyos társasházakhoz nagyobb jogokat tulajdonítanak, mint mások (1985. évi 208. sz. vélemény, 3733, 1987.854). [...] Következésképpen, bár szükség van a társasházak egyetértésének egyhangúságára, hogy módosítsák a hagyományos szabályozást, amint azt a fentiekben megértették, a szerződés ugyanolyan kötelező érvényű hatásával, inkább a résztvevők közgyűlésének többségi döntése a közösség számára. a szabályozás olyan változásai, amelyek nem rendelkeznek ilyen jelleggel. És mivel csak a rendelet egyes kikötései lehetnek szerződéses jellegűek, a hozzájárulás módosításához szükséges egyhangúság szükséges, és nem a többi olyan záradék, amelyek esetében a változtatás elegendő ahhoz, hogy a közgyűlés határozata a művészet által előírt többséggel elfogadott legyen. A polgári törvénykönyv 1136 2. bekezdése (Cass. SS.UU. 1999. december 30. n. 943).

A rendelet és a szankciók betartása

Miután megállapították, kötelező érvényű és a rendelet jellege érdemes megkérdezni: ki köteles tiszteletben tartani? A kérdés a rendelet jellegén alapuló részletes választ érdemel.
A jelenlétében a szerelési szabályok, valamint az igazságszolgáltatásnak minden tekintetben egyenértékűnek kell lennie az elsőnek, és kötelezővé válik minden társasház számára, valamint jogutódjaiknak (lényegében a lakás vásárlóinak) és az örökösöknek. A művészetből annyira következik. 1107 c.c. a közösség ügyeiben diktálva, de a társasházakban is alkalmazandó, a művészet harmadik bekezdésében szereplő hivatkozás alapján. 1138 c.c.
Különböző a diskurzus a rendelet c.d. szerződéses. Ebben az esetben, mivel ez valódi szerződés, csak a felek között lép hatályba (a Polgári Törvénykönyv 1372. cikke) Az új társasház ellenzi, ezért két körülményt kell alternatív módon alkalmazni: a) o a rendeletnek csatolni vagy legalább visszahívni és kifejezetten elfogadni az ingatlanegység beszerzési okiratában; b) vagy az első ingatlanegység eladásának időpontjában (azaz amikor a társasház megszületik) ugyanezt kell átírni az állami ingatlannyilvántartásokban.
Ebben az utolsó esetben a későbbi értékesítések esetében a beszerzési okiratokban való említés nem lesz szükséges, mivel az átírás az összes későbbi vásárló számára végrehajthatóvá válik (a Polgári Törvénykönyv 2643. cikke és az azt követő cikkek).
A társasház reformja és a közelmúltban a rendeltetési Olaszország rendelet rendelkeztek arról, hogy az ülés hatalma szankciókat szabjon ki a rendelet megsértése esetén, ha a rendelet maga írja elő ezt a határozatot.
Igazából egy volt az összegek egyszerű frissítése és annak a témakörnek a specifikációja, amely a régi szabályozási keretekben már szankciót szabhat ki.



Videó: